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2026년 부산 추석 민생지원금 신청 기간을 찾는다면 날짜보다 접수 사업이 실제로 있는지부터 봐야 한다. 9월 11일 공개된 지역별 현황에서 부산시는 추석 전 전 주민 대상 별도 민생지원금 계획이 확인되지 않은 지역으로 분류됐다.

따라서 9월 16일 현재 부산 전 시민이 공통으로 신청할 시작일과 마감일, 온라인 접수 페이지는 안내할 근거가 없다. 다른 지역의 30만원·50만원 지급 일정이나 과거 부산 지원금 신청 화면을 부산의 새 추석 지원금으로 보면 안 된다.

1. 전 시민 신청기간은 아직 없다

현재 상태를 간단히 나누면 다음과 같다.

부산 전 시민 신규 지원금: 공식 신청 공고가 확인되지 않음

신청 시작일과 마감일: 정해진 날짜 없음

동백전 신청: 신규 추석 지원금 접수 안내 없음

주민센터 접수: 전 시민 대상 접수 공고 없음

전 시민 공통 지급액: 확정된 금액 없음

지역별 추석 지원금은 중앙정부가 전국에 똑같이 지급하는 사업이 아니다. 각 지방자치단체가 예산과 조례에 따라 따로 정하므로 의령이나 함평의 50만원, 통영의 35만원 같은 금액을 부산에도 적용할 수 없다.

9월 11일 지역별 현황 보도

https://v.daum.net/v/20260911000226508

2. 독거노인 5만원은 신청하지 않는다

전 시민 지원금은 없지만 부산시가 운영하는 명절위로금은 따로 있다. 대상은 부산에 거주하는 65세 이상 기초생활보장 생계급여·의료급여 수급 독거노인이다. 설과 추석에 각각 1인당 5만원을 지원한다.

여기서 중요한 차이는 신청 방식이다. 부산민원120의 공식 답변에 따르면 별도 신청서를 받지 않고 구·군과 읍·면·동이 예산 범위에서 대상자를 선정해 본인 명의 계좌로 입금한다.

나이만 65세 이상이거나 기초생활수급자라는 이유만으로 자동 대상이 되는 것은 아니다. 생계·의료급여 수급 여부와 독거 조건을 함께 충족해야 한다. 주거급여나 교육급여만 받는 경우에는 이 사업의 공식 대상 조건과 다르다.

지난 설에는 받았는데 추석 입금이 확인되지 않거나 최근 주소·계좌가 바뀌었다면 주소지 행정복지센터 노인복지 담당자에게 선정 여부를 확인하면 된다. 부산시 노인복지과 문의 전화는 051-888-3265다.

부산시 명절위로금 안내

https://www.busan.go.kr/depart/welgrand0401

부산민원120 공식 답변

https://www.busan.go.kr/minwon/minwon0001

3. 15만원·20만원은 끝난 고유가 지원금이다

검색 결과에 부산 15만원 또는 동구·서구·영도구 20만원이라는 내용이 남아 있다면 2026년 상반기 고유가 피해지원금일 가능성이 크다. 추석에 새로 지급하는 민생지원금이 아니다.

이 사업의 2차 신청기간은 5월 18일부터 7월 3일까지였다. 동구·서구·영도구는 1인당 20만원, 나머지 13개 구·군은 15만원을 지급했으며 신용·체크카드, 동백전, 선불카드 중 하나를 선택할 수 있었다.

신청은 이미 끝났고 이의신청도 7월 17일 종료됐다. 지급받은 금액의 사용기한 역시 8월 31일까지였으며 남은 잔액은 자동 소멸됐다. 지금 보이는 예전 신청 화면에서 새로 접수하거나 남은 돈을 이월할 수는 없다.

부산시 고유가 피해지원금 2차 안내

https://www.busan.go.kr/busaninseoul/deptpart02/1731057

4. 공고는 이 순서로 확인한다

추석 전에 새 사업이 발표될 가능성까지 없다고 단정할 수는 없다. 다만 ‘지급 추진’이나 ‘예산 검토’는 신청 확정과 다르다. 실제로 신청할 수 있으려면 공식 공고에 사업명, 대상, 주민등록 기준일, 금액, 신청기간, 접수처가 함께 나와야 한다.

확인 순서는 간단하다.

부산광역시 통합 공지사항에서 정확한 사업명을 찾는다.

주소지 구·군 홈페이지에서 별도 지원사업을 확인한다.

공고의 주민등록 기준일과 소득·연령 조건을 읽는다.

신청기간이 현재 진행 중인지 확인한다.

공고에 적힌 공식 접수처에서만 신청한다.

온라인 확인이 어렵다면 부산민원120 051-120이나 주소지 행정복지센터에 문의하면 된다. “부산 전체 지원금이 있느냐”와 함께 “우리 구에서 신청받는 별도 추석 지원사업이 있는지, 독거노인 명절위로금 대상인지”를 나눠 물어보는 편이 빠르다.

5. 문자 속 신청 링크는 누르지 않는다

중구청의 고유가 피해지원금 안내에는 정부와 카드사가 온라인 신청을 유도하려고 인터넷 주소가 포함된 문자를 보내지 않는다고 명시돼 있다. 출처가 불분명한 문자에 ‘부산 시민 전원 지급’, ‘오늘 마감’, ‘동백전 즉시 신청’ 같은 문구가 붙어 있어도 링크부터 누르면 안 된다.

공식 홈페이지에 같은 사업명이 있는지 직접 확인하고, 카드 비밀번호·계좌 비밀번호·인증번호나 원격제어 앱 설치를 요구하면 진행하지 않는 것이 안전하다. 금액이 클수록 공고부터 보는 습관이 살림을 지킨다.

스미싱 주의 공식 안내

https://www.bsjunggu.go.kr/index.junggu?menuCd=DOM_000000107006000000

주택청약통장 대출은 통장에 든 돈을 중도 인출하는 상품이 아니다. 청약통장을 담보로 잡고 은행에서 별도의 돈을 빌리는 대출이다. 따라서 통장을 바로 해지하지 않고 가입기간과 납입 이력을 유지할 수 있다는 점이 가장 큰 쓸모다.

다만 통장에 있는 돈 전부를 꺼내 쓰는 것은 아니다. 은행별 담보 인정 비율 안에서 빌리고, 이자를 내다가 만기에 원금까지 갚아야 한다. 상환하지 못하면 담보인 통장이 대출금 변제에 사용될 수 있으므로 단순한 ‘내 돈 미리 찾기’로 보면 곤란하다.

1. 통장에 1000만원이면 얼마까지 가능할까?

한도는 통장 잔액과 같지 않다. KB국민은행의 청약담보대출은 자사에 예치된 본인 명의 청약상품 납입액의 95% 이내를 상품상 한도로 안내한다.

납입액 500만원: 최대 475만원 이내

납입액 1000만원: 최대 950만원 이내

납입액 3000만원: 최대 2850만원 이내

따라서 청약통장에 3000만원이 있어도 3000만원 전액을 빌릴 수 있는 것은 아니다. 95% 기준으로 3000만원을 마련하려면 납입액이 약 3158만원은 있어야 한다. 은행의 인정 비율이 90%라면 약 3334만원이 필요하다.

95%는 KB 상품의 최대 비율이지 모든 은행에 공통으로 적용되는 한도가 아니다. 계좌 상태와 은행의 담보평가에 따라 실제 승인액도 낮아질 수 있다.

KB국민은행 상품 안내:

https://obank.kbstar.com/quics?cc=b032425:b033525&isNew=N&page=C020709&prcode=LN20000065

2. 통장 이율과 대출금리는 별개다

청약통장이 연 3.1% 이자를 준다고 해서 담보대출 금리가 여기에 정확히 1%포인트만 붙는다고 단정할 수는 없다. KB 상품은 COFIX 기준금리에 가산금리를 더하는 구조를 안내한다. 공개 페이지에 적힌 2025년 10월 1일 예시금리는 연 3.86%와 연 3.89%였지만, 2026년 9월 실제 금리는 신청 화면에서 다시 확인해야 한다.

필요한 돈이 950만원이고 적용금리를 연 4%로 가정해 3개월만 쓴다면 단순 계산 이자는 9만5000원이다.

950만원 × 연 4% × 3개월 ÷ 12 = 9만5000원

실제 이자는 사용 일수와 대출잔액을 기준으로 계산되므로 이 금액은 비교용 예시다. 종합통장자동대출 방식을 고르면 KB는 적용금리에 연 0.50%포인트를 더한다고 안내한다. 필요한 금액만 한 번에 빌리는 방식과 한도대출 방식의 금리를 따로 비교해야 하는 이유다.

KB는 중도상환수수료가 없고 만기일시상환 방식이다. 기본 대출기간은 2년이며, 청약통장을 해지할 때까지 1년 단위 자동기한연장 조건을 안내한다. 다만 연체나 계좌 상태 변화가 있으면 연장이 계속 보장된다고 생각해서는 안 된다.

3. 대출받은 금액만큼 예치금이 줄어들까?

담보대출은 청약통장에서 돈을 빼는 거래가 아니므로 대출액만큼 통장 잔액이 차감되는 구조가 아니다. 통장에는 질권이 설정되고 원금과 이자의 지급이 제한된다. 정상적으로 통장을 유지한다면 대출 실행만으로 가입기간이나 기존 납입내역이 없어지지는 않는다.

민영주택 청약은 입주자모집공고일 현재 통장 잔액이 거주지역과 신청 면적의 예치기준금액을 충족하는지 본다. 국민주택은 가입기간과 납입인정회차·인정금액을 따로 확인한다. 담보대출 여부와 별개로 이 청약 조건은 공고일 기준으로 맞춰야 한다.

다만 연체가 길어져 은행이 담보권을 실행하거나 통장을 해지하면 이야기가 달라진다. 그때는 청약통장 자체와 누적 이력을 잃을 수 있다. 대출을 받았다는 사실과 통장이 끝까지 유지된다는 결과는 같은 말이 아니다.

주택청약종합저축의 담보 제공 및 청약 기준:

https://banking.nonghyup.com/content/html/ip/mk/dt/dt10000587.html

4. 신청 전에 걸리는 조건

원칙적으로 본인 명의 청약통장을 개설한 은행에서 신청한다. 다른 은행으로 통장을 바로 옮겨 더 싼 담보대출만 받는 구조로 생각하면 안 된다. 은행마다 취급 상품과 금리 산정 방식도 다르므로 가입 은행 앱에서 예상한도와 적용금리를 직접 조회하는 것이 먼저다.

KB국민은행은 본인 단독명의의 청약저축, 주택청약종합저축, 청년 주택드림 청약통장을 대상으로 한다. 신규가입일을 포함해 2영업일 이내인 계좌, 제3자 명의 계좌, 잔액증명서를 발급한 당일의 계좌는 취급할 수 없다고 안내한다.

KB스타뱅킹과 인터넷뱅킹에서는 시스템 점검 시간인 오후 11시부터 다음 날 오전 0시 10분까지 신청할 수 없다. 그 밖의 시간에는 토요일과 공휴일을 포함해 신청할 수 있다고 공시돼 있다.

신청 화면에서는 다음 항목을 한꺼번에 확인해야 한다.

실제 승인 가능액

현재 적용금리와 금리변동 주기

한도대출 선택 시 추가금리

만기일과 연장 조건

중도상환수수료

연체이자율

원금을 갚을 자금과 날짜

담보가 있어도 대출 실행 사실과 대출잔액, 상환·연체 이력은 신용평가에 영향을 줄 수 있다. 가까운 시일 안에 전세대출이나 주택담보대출을 신청할 계획이라면 이 채무가 향후 심사에 어떻게 반영되는지도 가입 은행에 함께 물어보는 편이 안전하다.

5. 해지보다 유리한지는 상환 날짜가 가른다

몇 달 뒤 보너스나 보증금 반환금처럼 갚을 돈이 들어올 예정이고 청약통장을 계속 쓸 계획이라면 담보대출의 활용도가 높다. 해지로 잃는 가입기간과 납입 이력을 이자 몇 달치로 지킬 수 있기 때문이다.

반대로 상환할 날짜가 없고 생활비 부족을 대출로 계속 메워야 한다면 낮아 보이는 금리만으로 결정하기 어렵다. 만기일시상환은 매달 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 구조다. 원금 마련 계획이 없으면 연장을 반복하며 이자 부담만 길어질 수 있다.

매달 납입액이 부담인 경우라면 기존 잔액을 담보로 빚을 내기보다 앞으로 넣을 금액을 줄이는 방법부터 살펴볼 만하다. 다만 국민주택을 준비한다면 납입을 미룬 기간만큼 인정일과 순위 발생이 늦어질 수 있다.

결국 순서는 간단하다. 필요한 금액과 갚을 날짜를 먼저 정하고, 가입 은행에서 실제 한도와 총이자를 조회한 뒤 해지 예상 수령액과 비교한다. 주택청약통장 대출은 통장을 무조건 지키는 묘수가 아니라, 갚을 계획이 분명할 때 청약 이력을 보존하는 단기 자금 수단에 가깝다.

확인 기준은 2026년 9월 16일이다. 은행별 한도와 금리는 수시로 바뀔 수 있으므로 계약 직전의 상품설명서와 예상금리 조회 결과가 우선한다.

토지 실거래가를 확인할 때는 국토교통부의 신고 자료를 기준으로 삼으면 된다. 다만 조회된 거래금액 하나를 곧바로 내가 보려는 땅의 시세로 쓰면 곤란하다. 토지는 같은 동네에서도 지목과 용도지역, 면적, 도로 조건, 규제가 다르면 가격이 크게 달라질 수 있기 때문이다.

따라서 순서는 간단하다. 공식 실거래 자료에서 주변 거래를 찾고, 조건이 비슷한 것만 남긴 뒤 ㎡당 또는 평당 가격으로 바꾼다. 마지막에는 대상 토지의 대장과 토지이용계획을 대조해야 한다. 숫자를 찾는 일보다 비교할 숫자를 제대로 고르는 일이 더 중요하다.

1. 공식 신고 자료부터 찾기

국토교통부 토지 매매 실거래가 자료는 부동산거래신고법에 따라 신고된 거래 정보다. 법정동 코드 앞 5자리와 계약년월 6자리를 기준으로 해당 지역과 기간의 거래를 조회할 수 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 부동산 유형을 토지로 정한 뒤 시·도, 시·군·구, 읍·면·동과 계약 기간을 선택하면 된다. 결과에서는 계약일, 법정동, 지목, 용도지역, 거래면적과 거래금액을 먼저 본다.

중요한 제한도 있다. 국토교통부 공공데이터는 개인정보 보호를 위해 토지 지번을 일부만 공개한다. 조회 결과가 관심 필지와 같은 읍·면·동에 있다는 이유만으로 그 땅의 과거 거래라고 단정하면 안 된다. 토지이음 역시 실거래가를 ‘해당 읍면동 전체의 거래내역’으로 안내한다.

국토교통부 토지 매매 실거래가 자료

https://www.data.go.kr/data/15126466/openapi.do

2. 가까운 땅보다 비슷한 땅

비교 대상은 거리순이 아니라 조건순으로 고르는 편이 낫다. 우선 아래 항목이 비슷한 거래를 묶는다.

용도지역

지목

거래 시점

거래면적

도로와 접하는 조건

개발행위 및 다른 규제

예컨대 바로 옆에 붙어 있어도 제3종일반주거지역의 대지와 농림지역의 전·답은 같은 가격표에 놓기 어렵다. 도로에 접한 토지와 진입로가 불분명한 토지도 마찬가지다. 총액이 유난히 작거나 큰 거래가 보이면 면적과 지목부터 다시 확인해야 한다.

토지이음에서는 지번을 검색해 지목과 면적, 용도지역·지구, 도로 저촉·접합, 개발행위 제한과 토지거래허가구역 표시 등을 함께 볼 수 있다. 실거래 목록을 추리는 필터이자, 가격 차이의 까닭을 찾는 장부로 쓰면 알뜰하다.

토지이음

https://www.eum.go.kr/

3. 총액을 단가로 바꾸기

면적이 다른 토지의 총 거래금액만 나란히 놓으면 싼 땅과 작은 땅을 헷갈리기 쉽다. 비교할 때는 같은 단위로 바꾼다.

㎡당 가격 = 거래금액 ÷ 거래면적

평당 가격 = ㎡당 가격 × 약 3.3058

가령 1,000㎡가 3억원에 거래됐다면 ㎡당 가격은 30만원이다. 평당 가격으로 바꾸면 약 99만2천원이다. 이 단가를 같은 용도지역과 비슷한 지목·면적의 거래 여러 건에 적용하면 대략적인 가격 범위를 잡을 수 있다.

그래도 단순 평균은 조심해야 한다. 조건이 다른 거래 하나가 섞이면 평균 자체가 흐려진다. 거래가 세 건이라도 같은 조건의 두 건이 서로 비슷하고 나머지 한 건만 크게 다르다면, 먼저 면적과 도로 조건, 규제 차이를 살펴보는 것이 순서다.

4. 토지대장과 규제까지 맞춰 보기

실거래가가 가격을 보여 준다면 토지대장은 그 가격이 붙은 땅의 기본 조건을 확인하는 자료다. 정부24의 토지·임야대장에는 소재지, 지번, 지목, 면적과 소유자 등의 사항이 등록된다. 인터넷 발급과 열람은 1필지당 무료이며, 누구나 신청할 수 있다.

관심 토지의 대장상 지목과 면적이 실거래 비교 조건과 맞는지 먼저 확인한다. 이어 토지이음에서 용도지역, 지역·지구 지정, 도로 조건, 개발행위 제한과 토지거래허가구역 여부를 살핀다. 같은 면적의 대지라도 도로 저촉이나 정비구역, 보호구역이 겹치면 활용 조건이 달라진다.

토지이음의 온라인 열람 내용과 확인도면은 참고자료이며 법적 효력이 없다. 재산권이나 건축·개발 가능성이 걸린 계약이라면 토지이용계획확인서를 발급하고 관할 시·군·구에 실제 인허가 가능 여부를 확인해야 한다.

정부24 토지·임야대장 안내

https://m.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=13100000026&HighCtgCD=A02001001&Mcode=10207&tp_seq=01

5. 조회 결과가 없을 때

거래가 검색되지 않는다고 땅값이 없다는 뜻은 아니다. 선택한 지역과 계약월에 공개된 신고 거래가 없다는 의미에 가깝다. 이때는 기간을 넓힌 뒤 같은 용도지역과 지목을 유지하면서 인접 읍·면·동까지 범위를 확장한다.

그래도 비교 사례가 부족하면 실거래가만으로 현재 가격을 확정하기 어렵다. 매도인이 부르는 금액은 아직 체결되지 않은 호가이므로 실거래와 분리해 봐야 한다. 큰돈이 오가는 계약이라면 현장 도로와 경계 상태를 확인하고, 대장·토지이용계획·관할 기관의 답을 함께 맞춘 뒤 판단하는 편이 안전하다.

결국 토지 실거래가 조회의 핵심은 가장 가까운 거래 한 건을 찾는 데 있지 않다. 같은 지목과 용도지역을 가진 거래를 골라 단가로 맞추고, 그 차이가 도로와 규제에서 나온 것인지 확인하는 데 있다. 땅값은 숫자 하나가 아니라 조건이 붙은 숫자다.

청년주택청약 전환에서 가장 중요한 답은 간단하다. 기존 통장을 직접 해지하지 말고 거래하던 은행에서 ‘전환신규’로 처리해야 한다. 그래야 지금까지 쌓은 가입기간과 인정된 납입회차·금액을 이어갈 수 있다.

다만 모든 기록이 그대로 옮겨지는 것은 아니다. 미납·연체나 선납 중 아직 인정되지 않은 정보는 승계되지 않고, 기존 원금에는 최고 연 4.5% 우대금리가 소급 적용되지 않는다. 전환을 신청하기 전에 통장 내역을 먼저 들여다봐야 하는 까닭이다.

1. 내 통장이 전환 대상인지 확인하기

일반 주택청약종합저축 가입자는 다음 조건을 모두 충족하면 전환을 신청할 수 있다.

나이: 만 19세 이상 34세 이하

소득: 직전 과세기간 신고소득 연 5천만원 이하

주택: 가입자 본인이 무주택자

병역: 복무기간을 현재 나이에서 최대 6년까지 차감 가능

부모가 집을 가지고 있거나 본인이 세대주가 아니어도 기본 가입요건에는 영향을 주지 않는다. 다만 비과세와 소득공제는 별도의 세대·소득 조건을 적용한다.

이미 청년우대형 주택청약종합저축에 가입했다면 별도 신청 없이 청년 주택드림 청약통장으로 자동 전환됐다. 은행 앱에서 현재 상품명부터 확인하면 된다.

반대로 청약저축·청약예금·청약부금은 일반 주택청약종합저축과 달리 청년 주택드림 청약통장 전환 대상이 아니다. 이미 당첨에 사용한 주택청약종합저축 계좌도 전환할 수 없다.

2. 전환하면 인정되지 않는 미납 회차 점검하기

정식으로 전환하면 기존 통장의 가입기간과 이미 인정된 납입회차·인정금액은 이어진다. 오래 유지한 통장의 청약 이력이 처음부터 다시 시작되는 것은 아니다.

아직 인정되지 않은 선납·연체 정보는 전환해도 넘어가지 않는다. KB국민은행의 2026년 상품 공시에 따르면 전환 전 계좌의 선납·연체 납입정보는 승계되지 않는다. 국민주택이나 공공분양을 생각한다면 은행 앱이나 창구에서 다음 내용을 확인하는 편이 안전하다.

현재 납입인정회차

마지막 인정 납입일

미납분을 지금 낼 수 있는지

입금 후 실제 인정일이 언제인지

미납금을 한꺼번에 넣는다고 곧바로 과거 회차로 인정되는 것은 아니다. 연체일수에 따라 인정일이 늦어질 수 있으므로, 은행에서 반영 시점을 확인한 다음 전환해야 한다.

민영주택만 목표라면 납입회차보다 가입기간과 지역·면적별 예치금이 더 중요하다. 그래도 기존 기록을 없앨 이유는 없으니 해지 후 재가입은 피하는 편이 낫다.

3. 전환 신청과 자동이체 재등록

전환은 기존 청약통장을 개설한 은행에서 신청한다. 은행이 지원하면 모바일 앱으로 처리할 수 있고, 비대면 신청이 막히거나 서류 확인이 필요하면 영업점을 방문하면 된다.

기본 준비물은 다음과 같다.

본인 신분증

3개월 이내 발급한 소득확인증명서

연령 차감이 필요한 경우 병적증명서 또는 군경력증명서

비과세를 함께 신청할 경우 주민등록등본 등 추가서류

소득확인증명서는 홈택스에서 ‘청년우대형 주택청약종합저축 가입 및 과세특례 신청용’ 서류를 확인하면 된다. 해당 연도 소득이 아직 확정되지 않았거나 처음 취업한 경우에는 원천징수영수증이나 회사 직인이 찍힌 급여명세표 같은 대체서류가 필요할 수 있다.

전환일은 새 약정납입일이 된다. 기존 계좌의 자동이체 등록도 소멸하므로 전환 완료 후 새 계좌번호와 이체일, 이체금액을 다시 설정해야 한다. 자동이체를 다시 등록하지 않으면 통장은 잘 바꿔 놓고 다음 달 회차를 놓칠 수 있다.

4. 기존 원금에는 우대금리가 붙지 않는다

전환 전까지 납입한 원금은 일반 주택청약종합저축 금리를 적용받는다. 청년 주택드림 우대금리는 전환 후 새로 납입한 돈에 적용된다.

2026년 9월 15일 KB국민은행 공시 기준 최고금리는 연 4.5%다. 다만 가입기간 2년 이상, 무주택기간, 납입원금 5천만원 한도와 최대 10년이라는 조건이 붙는다. 전환한 날부터 기존 잔액 전체에 연 4.5%가 적용되는 것은 아니다.

그래도 일반 통장보다 앞으로 납입할 금액의 금리가 높고, 청년 주택드림 청약통장으로 청약에 당첨되면 별도 요건을 거쳐 청년 주택드림 디딤돌 대출을 검토할 수 있다. 비과세를 못 받는다는 이유만으로 전환 자체가 불리해지는 것은 아니다.

5. 9월 30일 마감 정보 확인하기

일부 게시물에는 전환이 2026년 9월 30일 종료된다고 적혀 있지만, 2026년 9월 15일 기준 KB국민은행 공식 상품 안내에는 신규·전환 가입 가능 기한이 2028년 12월 31일까지로 표시돼 있다. 서울시 청년몽땅정보통도 신청기간을 상시로 안내한다.

따라서 확인되지 않은 9월 말 마감 정보 때문에 미납 회차를 살피지 않고 서둘러 바꿀 필요는 없다. 전환 순서는 ‘기존 계좌 해지’가 아니라 ‘인정회차 확인 → 미납분 처리 상담 → 전환신규 신청 → 자동이체 재등록’이다. 이 네 단계를 지키면 오래 쌓은 청약 이력을 지키면서 청년 주택드림 청약통장의 혜택을 받을 수 있다.

체증식 대출이자계산기를 열면 첫 달 납입액이 먼저 눈에 들어온다. 하지만 체증식의 진짜 비용은 첫 달이 아니라 뒤로 갈수록 커지는 월 납입액과 천천히 줄어드는 원금에 있다.

따라서 같은 대출금액·금리·기간으로 원금균등과 원리금균등까지 함께 계산해야 한다. 첫 달, 5년 뒤, 10년 뒤, 마지막 달의 납입액과 그때 남은 원금, 총이자를 나란히 보면 체증식이 내 형편에 맞는지 판단할 수 있다.

1. 계산기에 넣을 다섯 가지

대출원금에는 한도가 아니라 실제로 빌릴 금액을 넣는다. 금리는 상품 안내표의 최저금리가 아니라 우대와 가산을 반영한 예상 적용금리를 써야 한다.

대출원금: 실제 실행할 금액

연 금리: 우대·가산 반영 후 예상 금리

대출기간: 10년·20년·30년 등 실제 만기

상환방식: 체증식 분할상환

거치기간: 이자만 내는 기간이 있을 때만 입력

거치는 체증식과 다른 조건이다. 거치기간에는 원금이 줄지 않고 이자만 내며, 체증식은 원금 상환이 시작된 뒤 월 원리금이 점차 증가한다. 두 조건을 함께 넣으면 초반 납입액만 지나치게 작게 보일 수 있다.

보금자리론은 한국주택금융공사 예상대출조회에서 체감식·원리금균등·체증식을 같은 조건으로 비교할 수 있다. 결과에는 월 납입액 범위와 총이자, 회차별 원금·이자·누적 상환원금이 나온다.

한국주택금융공사 보금자리론 예상대출조회

https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_06_01.do

2. 첫 달이 싸면 얼마나 더 내게 될까

1억원을 연 3%, 10년, 거치 없이 빌린 참고 계산을 보면 차이가 선명하다.

원금균등: 첫 달 약 108만3천원, 마지막 달 약 83만5천원, 총이자 약 1,513만원

원리금균등: 매달 약 96만6천원, 총이자 약 1,587만원

체증식: 첫 달 약 25만원, 마지막 달 약 175만7천원, 총이자 약 2,042만원

이 예시에서 체증식은 첫 달에 원리금균등보다 약 71만6천원 적게 낸다. 반면 마지막 달에는 약 79만1천원 더 내고, 총이자는 약 455만원 늘어난다.

다만 이 수치는 월 납입액이 일정하게 늘어난다고 가정한 참고 계산이다. 실제 정책모기지는 상품과 만기에 따라 체증률과 원 단위 처리 방식이 달라진다. 계약에 적용될 금액은 HF나 수탁은행이 제시한 월별 상환표로 다시 확인해야 한다.

3. 매도 예정이라면 남은 원금을 본다

5년이나 10년 뒤 집을 팔 계획이라면 그 시점까지 낸 돈만 비교해서는 부족하다. 체증식은 초기에 원금을 적게 갚기 때문에 같은 날 집을 팔더라도 갚아야 할 대출잔액이 더 많이 남을 수 있다.

계산기에서는 예정 시점에 다음 네 가지를 확인한다.

그달 월 납입액

그동안 낸 누적 이자

그동안 갚은 누적 원금

매도할 때 상환해야 할 잔액

중도상환 계획이 있다면 수수료도 더해야 한다. 우리은행의 2026년 8월 디딤돌 상품 안내는 실행 후 3년 이내 중도상환수수료를 상환원금의 1.2% 이내에서 경과일수에 따라 줄어드는 방식으로 제시한다.

체증식이 단기 보유에 무조건 유리한 것은 아니다. 초반에 아낀 현금, 늘어난 이자, 매도 때 더 갚아야 하는 잔액과 중도상환수수료를 한꺼번에 놓고 비교해야 한다.

4. 계산돼도 실제로 선택할 수 없는 경우

일반 계산기에서 체증식 결과가 나온다고 신청 자격까지 생기는 것은 아니다. 상품별 허용 조건이 다르다.

디딤돌대출은 우리은행의 현행 상품 안내 기준으로 만 40세 미만 근로소득자만 체증식을 선택할 수 있다. 만 40세 미만은 만 40세를 포함하지 않으므로 만 40세 생일 전까지다. 사업소득자나 프리랜서는 계산 결과와 별개로 체증식 선택이 제한될 수 있다.

디딤돌 체증식은 고정금리 조건도 함께 확인해야 한다. 5년 단위 변동금리와 체증식을 동시에 선택할 수 없다는 안내가 있으며, 실행 후에는 거치기간이나 원금 상환방식을 바꿀 수 없다.

보금자리론은 HF 예상대출조회에서 채무자가 만 40세 미만이고 공사가 사전심사하는 경우 체증식을 선택할 수 있다고 안내한다. 원금 상환이 시작되는 고정금리 기간에만 적용된다. 디딤돌의 근로소득자 조건을 보금자리론에 그대로 옮겨 읽어서는 안 된다.

5. 세 방식 중 선택 기준

현재 월 부담이 가장 중요하고 앞으로 소득이 늘어날 가능성이 충분하다면 체증식을 검토할 만하다. 다만 계산기의 마지막 달 금액까지 현재 소득으로도 버틸 수 있는지 확인해 두는 편이 안전하다.

월 지출을 일정하게 유지하려면 원리금균등이 단순하다. 처음부터 매달 비슷한 돈이 빠져나가므로 가계부를 짜기 편하다.

초기 상환액을 감당할 수 있고 총이자를 줄이는 것이 우선이라면 원금균등이 맞는다. 원금을 가장 빨리 줄여 이자가 붙는 잔액도 빠르게 작아진다.

체증식 대출이자계산기는 첫 달 금액만 보면 안 된다. 계약 전에는 같은 조건으로 세 방식을 계산한 뒤 계획한 이사 시점의 잔액과 누적 이자, 후반 월 납입액까지 확인해야 한다. 디딤돌처럼 실행 후 방식을 바꿀 수 없는 상품이라면 이 비교로 장기 상환 계획을 세워야 한다.

전세대출이 2억 원이고 금리가 연 4%라면 월 이자는 약 66만 7천 원이다. 전세대출에서 흔한 만기일시상환을 기준으로 계산한 금액이다. 계약 기간에는 이자를 내고 원금 2억 원은 만기에 돌려받은 보증금으로 갚는다.

다만 계산기에 전세보증금 전액을 넣으면 안 된다. 실제로 빌릴 금액과 적용 예정 금리를 넣어야 한다. 여기에 대출보증료와 반환보증료, 인지세를 더해야 실제 비용을 제대로 계산할 수 있다.

1. 전세대출 월 이자를 구하는 공식

만기일시상환의 기본 계산은 간단하다.

월 이자 = 대출금 × 연 금리 ÷ 12

계약기간 총이자 = 월 이자 × 이용 개월 수

2억 원을 연 4%로 빌린다면 계산은 다음과 같다.

연 이자: 2억 원 × 4% = 800만 원

월 이자: 800만 원 ÷ 12 = 약 66만 7천 원

24개월 총이자: 약 66만 7천 원 × 24 = 1,600만 원

여기서 대출금은 집의 전세보증금이 아니라 은행에서 실제로 빌리는 원금이다. 보증금 3억 원인 집에 자기자금 1억 원을 넣고 2억 원을 빌린다면 계산기에 입력할 금액은 3억 원이 아닌 2억 원이다.

상환방식도 확인해야 한다. 원리금균등이나 혼합상환 상품이라면 매달 원금도 함께 내기 때문에 위 공식으로 구한 금액과 월 납입액이 달라진다. 서민금융진흥원도 만기일시상환을 대출 만기까지 원금에 대한 이자만 내고 원금은 만기에 지급하는 방식으로 안내한다.

2. 1억·2억·3억 금리별 월 이자

만기일시상환을 기준으로 연 4%, 4.5%, 5%를 각각 넣어 보면 부담의 폭이 금방 보인다.

1억 원 대출

연 4%: 월 약 33만 3천 원

연 4.5%: 월 37만 5천 원

연 5%: 월 약 41만 7천 원

2억 원 대출

연 4%: 월 약 66만 7천 원

연 4.5%: 월 75만 원

연 5%: 월 약 83만 3천 원

3억 원 대출

연 4%: 월 100만 원

연 4.5%: 월 112만 5천 원

연 5%: 월 125만 원

금리가 0.5%p 달라지면 1억 원당 이자가 한 달 약 4만 2천 원, 1년에 50만 원 달라진다. 2억 원을 2년간 빌린다면 0.5%p 차이가 총 200만 원으로 커진다. 급여이체나 카드 실적 같은 우대조건 하나도 챙겨야 하는 까닭이다.

3. 계산기에 넣을 금리 정하는 법

검색 결과에 보이는 최저금리 하나만 넣으면 실제보다 부담을 낮게 잡을 수 있다. 금리는 기준금리에 개인별 가산금리를 더하고 우대금리를 뺀 뒤 확정되기 때문이다.

주택도시보증공사가 공개한 2026년 8월 HUG 전세안심대출 신규 취급 평균금리는 우리은행 4.13%, 부산은행 4.33%, 국민은행과 기업은행 4.37%, 하나은행 4.42%, 농협은행 4.48%, 신한은행 4.63%였다. 이미 각종 우대를 반영해 실제 취급된 금리의 평균이지만, 개인이 받을 금리를 보장하는 수치는 아니다.

2026년 8월 공시에서 카카오뱅크 HF 전월세보증금대출은 4.07~5.05%, SGI 전월세보증금대출은 4.27~5.25%로 제시됐다. 같은 은행에서도 연결된 보증기관에 따라 범위가 다르다.

아직 은행의 예상금리를 받지 못했다면 계산기를 두 번 돌리는 편이 실용적이다.

낮은 시나리오: 받을 가능성이 있는 우대 적용 금리

높은 시나리오: 우대를 일부 놓치거나 변동금리가 오른 경우의 금리

월 예산은 높은 시나리오에서도 버틸 수 있게 잡는다. 변동금리 상품은 계약 중 금리가 바뀔 수 있으므로 24개월 총이자를 현재 금리로 확정된 비용처럼 보면 곤란하다.

4. 월 이자와 따로 더할 보증료

전세대출 계산기에서 가장 자주 빠지는 비용이 보증료다. 여기서는 이름이 비슷한 두 보증을 먼저 구분해야 한다.

전세자금대출 보증은 은행의 대출금 되찾는 것을 보증한다. 대출 한도와 실행에 영향을 주는 보증이다.

전세보증금 반환보증은 집주인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 때 세입자를 보호한다. 대출보증과 목적이 다르며 별도 가입이 필요한 상품도 있다.

HF 일반전세자금보증의 기준보증료율은 임차보증금 구간에 따라 연 0.06~0.20%이며, 우대 여부 등을 반영해 최종 요율이 정해진다. HUG 전세금안심대출보증은 대출보증과 반환보증이 결합된 구조다. HUG 안내상 전세자금대출특약보증 요율은 연 0.031%, 반환보증 요율은 연 0.097~0.211%다. 보증료는 전액 일시납이 원칙이다.

따라서 계산기에 표시된 월 보증료를 이자처럼 매달 납부한다고 단정하면 안 된다. 실제로는 대출 실행 때 한꺼번에 내고, 가계부에서만 계약 개월 수로 나누어 월평균 비용을 구할 수 있다.

월평균 주거비 = 월 이자 + 총보증료 ÷ 계약 개월 수 + 인지세 등 초기비용 ÷ 계약 개월 수

반환보증료는 주택유형과 보증금, 선순위채권, 주택가격 대비 부채비율, 할인 대상에 따라 달라진다. 대출액에 임의의 보증료율 하나를 곱하는 계산기로는 정확히 계산하기 어렵다.

5. 계약 전에 계산 결과를 쓰는 순서

먼저 나이와 소득, 순자산 조건이 맞는다면 버팀목 같은 정책대출 자격부터 확인한다. 마이홈포털에 공개된 일반 버팀목전세대출 금리는 연 2.5~3.5%이며, 일반가구 한도는 수도권 1억 2천만 원·수도권 밖 8천만 원이다. 실제 한도는 보증금 비율과 호당한도, 보증기관 심사를 함께 적용해 더 작아질 수 있다.

정책대출 대상이 아니라면 HF·HUG·SGI와 은행별 예상금리를 비교한다. 대출 가능액은 보증금의 일정 비율만 보고 정해지지 않는다. 소득과 기존 부채, 주택 권리관계, 보증기관 한도 중 막히는 조건이 있으면 계산기에 넣었던 금액보다 승인액이 줄어든다.

마지막으로 같은 집의 월세와 비교한다. 이때 전세대출 월 이자만 놓지 말고 보증료와 초기비용을 월 단위로 환산해 더한다. 자기자금으로 넣는 보증금과 월세 보증금의 차이도 함께 봐야 한다. 월세가 이 금액보다 낮다면 현금흐름에서는 월세가 유리할 수 있고, 높다면 전세대출 쪽이 저렴할 가능성이 크다.

계약서에 도장을 찍기 전에는 계산기 예상액, 은행의 실제 예상금리, 보증 가입 가능 여부를 차례로 맞춰 봐야 한다. 계산기는 이자를 계산해 주지만 대출 승인과 보증금 안전까지 알려주지는 않는다.

확인 자료

주택도시보증공사 전세안심대출 금리 안내: https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000005.jsp

한국주택금융공사 일반전세자금보증: https://hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do

마이홈포털 버팀목전세대출: https://www.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectSupLeaseLoanView.do?cntrNo=1&menuNo=MN202210050000049292

재산세는 지금 집을 가진 사람이 아니라 매년 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유한 사람에게 부과된다. 집을 얼마에 샀는지도 직접적인 계산 기준이 아니다. 주택은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 여기에 구간별 세율을 적용한다.

따라서 재산세 고지서를 확인할 때는 세 가지를 차례로 보면 된다.

6월 1일 소유자가 누구였는지

공시가격과 과세표준이 얼마인지

1세대 1주택 특례가 적용됐는지

2026년 9월 정기분 납부기간은 9월 16일부터 30일까지다. 이번에 나오는 것은 주택분의 나머지 절반과 토지분이다.

1. 재산세 납세의무자와 6월 1일

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 이날 주택·토지·건축물 등을 소유한 사람이 해당 연도 재산세를 부담한다. 보유한 기간을 날짜별로 나눠 계산하지도 않는다.

일반적인 주택 매매에서는 계약일보다 잔금지급일을 본다. 잔금보다 등기를 먼저 마쳤다면 그 등기일을 함께 확인해야 한다.

5월 31일까지 잔금 또는 선등기 완료: 매수인

6월 1일 잔금 지급: 매수인

6월 2일 이후 잔금 지급: 선등기가 없다면 매도인

서초구의 2026년 정기분 안내도 6월 1일에 잔금을 지급하면 매수인이 7월분과 9월분의 납세의무자가 된다고 설명한다. 반대로 6월 2일에 집을 팔았다면 이미 소유권을 넘겼더라도 그해 재산세 고지서는 매도인에게 오는 것이 원칙이다.

매매계약서에 재산세를 나누기로 한 특약이 있어도 과세관청의 납세의무자는 달라지지 않는다. 특약에 따른 돈은 매도인과 매수인이 별도로 정산해야 한다.

2. 시세가 아닌 공시가격으로 만드는 과세표준

주택 재산세는 실거래가나 현재 호가에 세율을 바로 곱하지 않는다. 아파트·연립·다세대는 공동주택 공시가격, 단독·다가구주택은 개별주택가격이 출발점이다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 조회할 수 있다.

계산 순서는 다음과 같다.

과세표준 = 주택 공시가격 × 공정시장가액비율

재산세 본세 = 과세표준에 구간별 누진세율 적용

고지 세액 = 본세 + 도시지역분 + 지방교육세 등

2026년 일반 주택의 공정시장가액비율은 60%다. 1세대 1주택은 공시가격에 따라 낮은 비율을 적용한다.

공시가격 3억원 이하: 43%

3억원 초과 6억원 이하: 44%

6억원 초과: 45%

서울시가 2026년 7월 발표한 재산세 자료에서도 이 비율과 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택의 특례세율 적용을 확인할 수 있다. 공정시장가액비율은 9억원 초과 1주택에도 낮게 적용될 수 있지만, 0.05%포인트 낮은 세율 특례는 공시가격 9억원 이하 주택에만 적용된다는 점은 구별해야 한다.

주택의 표준세율은 과세표준 구간에 따라 0.1%부터 0.4%까지다. 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택에는 0.05%부터 0.35%까지의 특례세율이 적용된다. 가격 전체에 최고세율을 곱하는 방식이 아니라 구간마다 누진세율을 따로 적용하므로, 경계선을 넘었다고 세액 전체가 갑자기 높은 세율로 바뀌지는 않는다.

3. 공시가격 5억원 주택의 계산 예시

도시지역에 있는 공시가격 5억원짜리 주택을 6월 1일 현재 1세대 1주택으로 보유했다고 가정해 보자. 별도 감면과 과세표준상한, 지역자원시설세는 반영하지 않은 단순 계산이다.

과세표준: 5억원 × 44% = 2억2천만원

재산세 본세: 26만원

도시지역분: 2억2천만원 × 0.14% = 30만8천원

지방교육세: 본세 26만원 × 20% = 5만2천원

연간 합계: 약 62만원

7월·9월 고지액: 각각 약 31만원

같은 공시가격이라도 다주택 등 일반세율 대상이면 공정시장가액비율이 60%로 올라간다. 이 사례에서는 과세표준이 3억원이 되고, 본세와 도시지역분·지방교육세를 합친 연간 단순 계산액은 약 110만4천원이다. 집값이 같아도 1세대 1주택인지에 따라 세액 차이가 크게 벌어진다.

실제 고지액은 지방자치단체 조례, 감면, 과세표준상한, 도시지역분 부과 여부와 지역자원시설세 등에 따라 달라질 수 있다. 계산기는 예상 금액을 보는 용도로 쓰고 최종 금액은 고지서에서 확인하는 편이 안전하다.

4. 7월에 냈는데 9월에 다시 나오는 이유

주택분 재산세는 원칙적으로 1년치를 두 번에 나눠 고지한다.

7월 16일∼31일: 주택분의 절반, 비주거용 건축물, 선박·항공기

9월 16일∼30일: 주택분의 나머지 절반, 주택 외 토지

따라서 7월에 주택분을 냈는데 9월에 비슷한 금액이 다시 나왔다면 이중 부과가 아니라 2기분일 가능성이 크다. 상가 건물과 그 부속토지를 보유했다면 7월에는 건축물분, 9월에는 토지분이 따로 나올 수 있다.

다만 해당 연도 주택분 세액이 20만원 이하이면 지방자치단체 조례에 따라 7월에 전액을 부과할 수 있다. 이 경우 9월 주택분 고지서가 오지 않는다. 지역별 조례와 해당 연도 주택분 세액이 20만원 이하인지 헷갈리면 7월 고지서가 ‘연납’인지 ‘1기분’인지 확인하는 것이 가장 빠르다.

5. 고지서에서 확인하는 순서

고지 금액이 예상과 다르면 먼저 과세대상 주소와 소유지분을 확인한다. 다음으로 공시가격, 과세표준, 적용 세율과 1세대 1주택 특례 여부를 본다. 공정시장가액비율이 예상과 다르거나 이미 넘긴 부동산에 재산세가 부과됐다면 계약서, 잔금 이체 내역과 등기자료를 준비해 부동산 소재지 관할 시·군·구 세무부서에 문의해야 한다.

고지서를 받지 못했어도 납세의무가 없어지는 것은 아니다. 서울 외 지역은 위택스, 서울은 ETAX나 STAX에서 부과 내역을 조회할 수 있다. 은행 CD·ATM, 고지서의 가상계좌와 지방세입계좌로도 납부 가능하다.

2026년 9월 30일을 넘기면 미납 세액에 3%의 납부지연가산세가 붙는다. 본세액이 45만원 이상이면 이후 매월 0.66%의 납부지연가산세가 더 붙을 수 있다. 재산세액이 250만원을 초과해 한 번에 내기 어렵다면 납부기한 전에 관할 지방자치단체나 지방세 납부 시스템에서 분할납부 대상인지와 신청기한을 먼저 확인하는 편이 낫다.

3억원을 연 4.5%에 빌려 30년 동안 원리금균등으로 갚으면 매달 152만원이 나간다. 30년 동안 내는 이자는 2억 4,722만원이다. 빌린 돈에 거의 맞먹는 금액이 이자로 나간다.

4.5%로 잡은 데는 이유가 있다. 한국은행 통계를 보면 7월에 은행이 새로 내준 주택담보대출의 평균 금리가 연 4.48%였다. 뉴시스가 9월 8일 집계한 은행 주담대 금리 하단은 변동형 4.28%, 5년 고정형 4.80%다. 인터넷에 흔한 '월 143만원'은 금리 4% 기준이다. 지금 받을 금리로 계산하려면 4%보다 높은 금리도 봐야 한다.

1. 이자만 계산할 때와 원금까지 갚을 때

이자만 내는 금액과 원금까지 갚는 금액을 먼저 나눠 봐야 헷갈리지 않는다. 이자만 따지면 3억원 × 연이율 ÷ 12다.

연 4.0%: 월 100만원

연 4.5%: 월 112만 5천원

연 5.0%: 월 125만원

원금은 그대로 두고 이자만 내는 만기일시상환이 이 계산이다. 전세자금대출이 흔히 이 방식이다. 금리가 1%p 오르면 월 25만원, 1년이면 300만원이 늘어난다.

주택담보대출은 대개 원금도 같이 갚는다. 매달 같은 돈을 내는 원리금균등 공식은 원금 × 월이율 × A ÷ (A − 1)이다. 월이율은 연이율을 12로 나눈 값이다. A는 (1 + 월이율)을 개월 수만큼 거듭 곱한 값이고, 30년이면 360개월이다.

4.5%를 넣으면 월 152만 56원이 나온다. 첫 달 내역은 이자 112만 5천원, 원금 39만 5천원이다. 1년 동안 1,824만원을 내도 원금은 484만원쯤 줄 뿐이고, 나머지 1,340만원은 이자다. 이자는 남은 원금을 기준으로 계산되고, 초반에는 남은 원금이 가장 크기 때문이다. 이미 갚고 있는 대출이라면 처음 빌린 3억이 아니라 지금 잔액과 남은 기간을 넣어야 맞다.

2. 금리별 3억 30년 월 상환액과 총이자

원리금균등, 30년, 거치 없음, 금리가 끝까지 같다고 놓고 계산했다.

연 3.0%: 월 126만 5천원 / 총이자 1억 5,533만원

연 3.5%: 월 134만 7천원 / 총이자 1억 8,497만원

연 4.0%: 월 143만 2천원 / 총이자 2억 1,561만원

연 4.5%: 월 152만원 / 총이자 2억 4,722만원

연 5.0%: 월 161만원 / 총이자 2억 7,977만원

연 5.5%: 월 170만 3천원 / 총이자 3억 1,321만원

연 6.0%: 월 179만 9천원 / 총이자 3억 4,751만원

연 6.5%: 월 189만 6천원 / 총이자 3억 8,263만원

연 7.0%: 월 199만 6천원 / 총이자 4억 1,853만원

금리가 0.5%p 오를 때마다 월 상환액이 8만~10만원 늘어난다. 한 달에 장을 몇 번 볼 수 있는 돈이다. 그런데 30년 동안 360번 내면 금리가 0.5%p 오를 때마다 총이자가 3천만~3,600만원씩 늘어난다. 3%와 7%를 견주면 월 73만원, 총이자로는 2억 6천만원 넘게 차이 난다.

3. 2026년 9월 대출 이자 계산에 넣을 금리

한국은행은 8월 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 올렸다. 7월에 이어 두 번 연속 인상이다. 지금 은행 금리로 3억을 30년 원리금균등으로 빌리면 이렇다.

7월 은행 신규 주담대 평균(한국은행) 연 4.48%: 월 151만 6천원

9월 8일 변동형 하단 연 4.28%: 월 148만 1천원

9월 8일 5년 고정형 하단 연 4.80%: 월 157만 4천원

9월 8일 5년 고정형 상단 연 7.24%: 월 204만 4천원

같은 3억인데 어떤 금리를 받느냐에 따라 한 달 상환액이 56만원 차이 난다. 하단 금리는 신용점수와 우대 조건을 다 채워야 받는 숫자다. 상담 전에는 하단 금리만 보지 말고 그보다 높은 금리까지 함께 계산해 두는 편이 덜 놀란다.

한국주택금융공사의 보금자리론은 9월 금리가 동결됐다. 아낌e-보금자리론 기준으로 만기에 따라 연 4.90~5.20%다. 저소득 청년·신혼가구 등이 우대금리를 최대 1.0%p까지 받으면 3.90~4.20%로 내려간다. 다만 소득·주택가격 요건을 맞춰야 한다.

기준금리 인상은 대출금리에 몇 주에서 몇 달에 걸쳐 반영된다. 변동금리라면 1~2%p 오른 경우를 한 번 더 계산해 둔다. 4.5%로 시작한 3억이 5.5%가 되면 월 170만 3천원, 6.5%면 189만 6천원이다.

4. 상환방식에 따라 달라지는 3억 대출 이자

같은 3억, 4.5%, 30년이라도 갚는 방식에 따라 총이자가 달라진다.

원리금균등: 매달 152만원, 총이자 2억 4,722만원

원금균등: 첫 달 195만 8천원에서 마지막 달 83만 6천원까지 감소, 총이자 2억 306만원

만기일시: 매달 이자 112만 5천원, 30년 뒤 원금 3억을 한 번에, 총이자 4억 500만원

원금균등은 매달 원금 83만 3천원을 똑같이 갚고, 남은 원금을 기준으로 이자를 계산한다. 원리금균등보다 이자가 4,416만원 적다. 대신 첫 달에 43만 8천원을 더 낸다. 대출 직후는 취득세와 이사비로 현금이 가장 부족한 때라 이 돈이 만만치 않다. 은행도 총부채원리금상환비율(DSR)을 심사할 때 초반 상환액으로 따지기 때문에 원금균등을 고르면 한도가 덜 나올 수 있다.

몇 년 안에 집을 팔거나 대출을 갈아탈 계획이라면 4,416만원 차이는 대부분 생기지도 않는다. 30년을 끝까지 갚았을 때 벌어지는 차이이기 때문이다. 초반 부담이 걱정되면 원리금균등으로 받고, 여윳돈이 생길 때마다 원금을 먼저 갚는 편이 유연하다.

5. 20년·30년·40년 만기별 총이자

연 4.5% 원리금균등 기준이다.

20년: 월 189만 8천원 / 총이자 1억 5,551만원

30년: 월 152만원 / 총이자 2억 4,722만원

40년: 월 134만 9천원 / 총이자 3억 4,737만원

만기를 40년으로 늘리면 매달 내는 돈이 17만원 줄어든다. 대신 총이자가 1억원 늘고, 마지막 10년 동안 매달 135만원을 더 낸다. 20년으로 줄이면 월 부담은 38만원 늘지만 이자는 9,171만원 준다. 고를 수 있는 만기는 나이와 상품에 따라 정해져 있으니 은행에서 확인한다.

6. 계산기 상환액과 실제 납부액이 다른 이유

공식으로 낸 값은 은행 상환표와 조금씩 어긋난다. 첫 회차까지의 날짜 수, 원 단위 금액을 버리는 방식, 금리 변경일이 반영되기 때문이다. 우대금리는 급여이체나 카드 실적 같은 조건을 지켜야 유지된다. 조건을 지키지 못하면 금리가 올라 월 상환액도 늘어난다.

은행이 한도를 심사할 때 쓰는 스트레스 금리는 내가 내는 이자와 관계없다. 수도권·규제지역 변동금리 대출은 실제 금리에 3%p를 더해 한도를 따진다. 하지만 매달 내는 이자는 계약한 금리 그대로다.

이자를 가장 확실하게 줄이는 방법은 원금을 먼저 갚는 것이다. 중도상환수수료는 금융소비자보호법상 대출일부터 3년 안에 갚을 때만 물릴 수 있다. 금융위원회에 따르면 2025년 1월 13일 개편으로 5대 시중은행의 평균 주담대 수수료율이 0.65%로 내려갔다. 이 요율은 은행이 해마다 다시 산정해 공시한다. 0.65%라면 1년 차에 3천만원을 갚을 때 수수료는 3천만원 × 0.65% × 남은 2년 ÷ 3년, 곧 13만원이다. 반면 그 3천만원에 4.5%로 붙던 이자는 첫해에만 135만원이다. 내 대출에 적용되는 수수료율과 수수료 없이 갚을 수 있는 한도는 약정서나 은행 앱에서 확인한다.